Penilaian Aset Bidang Properti

Proses pembangunan sebuah produk properti selalu diawali dengan studi kelayakan secara ekonomis. Perancang bangunan selalu membuat produk properti berorientasi pada kualitas dan kuantitas dalam proses perencanaan dan perhitungan kelayakan. Hal tersebut menunjang penilaian suatu aset dalam bidang properti.

Kenyataan yang sering terjadi, perancang sering dihadapkan pada properti yang sudah ada. Bahkan sudah berjalan (beroperasi). Karena alasan tertentu, biasanya pemilik properti mempunyai konsep baru yang tujuannya memaksimalkan potensi properti yang sudah ada.

Untuk itu perlu adanya suatu bahasan untuk menilai sebuah aset properti.  Bahasan yang dimaksud adalah nilai bangunan dan sisa umur dari asset properti tersebut. Bahkan dapat memunculkan rekomendasi alternatif kepada pemilik aset properti agar konsep yang digunakannya tepat. Sehingga penilaian suatu aset dalam bidang properti menjadi optimal.

PENILAIAN SUATU ASET PROPERTI

Penilaian suatu properti merupakan perkiraan manfaat ekonomi terhadap barang yang dinilai.  Nilai dalam hal ini bisa berwujud ”mata uang” dan bisa pula dalam wujud ”nilai tukar”. Sebagai contoh nilai sebuah produk properti (misalnya : rumah). Apabila seseorang A sudah senang terhadap suatu rumah , bisa jadi dia akan menukarkan dengan 2 buah mobil dengan merk tertentu. Bisa saja, pada seseorang B bisa menjadi senilai dengan 3 mobil dengan merk mobil sejenis dengan A.

Dalam perkembangannya istilah ”nilai” ini biasanya tidak bisa berdiri sendiri tetapi menyatu dalam istilah yang lebih spesifik, seperti : Nilai Pasar (Market Value), Nilai Guna (use Value), Nilai Tukar (Value in Exchange), Dan sebagainya . Sementara itu dibidang penilaian properti istilah yang sering dipakai adalah Nilai Pasar (Market Value).

TUJUAN PENILAIAN ASET PROPERTI

Sebelum melakukan penilaian terhadap aset properti, maka kita seharusnya mengetahui terlebih dahulu bahwa penilaian tersebut untuk keperluan apa sehingga penilaian  akan  tepat tujuan dan sasarannya.

Tujuan dari penilaian properti antara lain. Pertama, Penilaian untuk tujuan penjualan, Kedua, Penilaian untuk tujuan pembelian. Ketiga Penilaian untuk tujuan sewa.  Keempat, Penilaian untuk tujuan jaminan mendapatkan pinjaman. Kelima, Penilaian untuk tujuan asuransi. Keeenam, Penilaian untuk tujuan penggabungan perusahaan (merger). Ketujuh, Penilaian untuk tujuan Go Public. Kedelapan, Penilaian untuk tujuan yang berkaitan dengan kebijakan pemerintah dan Undang-undang, seperti :

  1. Pajak bumi dan bangunan
  2. Pembebasan tanah
  3. Bea perolehan hak atas tanah dan bangunan

FAKTOR NILAI ASET PROPERTI

Nilai suatu properti ditentukan oleh sifat-sifat fisik  dan faktor-faktor diluar properti yang mempunyai pengaruh terhadap properti tersebut.

Faktor dasar tersebut adalah :

  1. Permintaan dan penawaran, yang terdiri dari Faktor kependudukan, struktur penduduk, penyebaran penduduk, Perubahan cita rasa, baik untuk penduduk maupun investornya. Misalnya pada daerah yang banyak penyewanya maka suatu ketika daerah tersebut akan berubah menjadi daerah Apartemen. Jika daerah tersebut banyak terdapat industri maka akan dimungkinkan akan dinilai sebagai daerah industri.
  2. Fisik dari properti tersebut, Jenis dan kegunaan properti. Sebagai contoh nilai suatu properti untuk pertanian akan mempunyai nilai jual yang berbeda dengan nilai properti yang untuk industri. Ukuran dan bentuk menambah nilai jual untuk properti pertanian. Disain dan konstruksi bangunan, akan sangat mempengaruhi nilai jual dari suatu properti untuk industri.
  3. Lokasi dan tata letaknya, Lokasi  merupakan faktor penentu dari nilai. Apabila properti mempunyai bentuk fisik yang sama tetapi menempati lokasi yang berbeda, maka akan mempunyai nilai yang berbeda pula.
  4. Politik / strategi, Adanya strategi zoning dan perencanaan kota. Adanya kebijakan ekonomi, sosial dan politik dari Maka akan mempengaruhi penilaian terhadap properti pada saat penilaian.

PROSES PENILAIAN ASET PROPERTI

Proses penilaian suatu properti harus dilakukan dalam bentuk tahapan-tahapan sebagai berikut :

a. Identitas Permasalahan

Dalam meng-identifikasi permasalahan terdapat langkah langkah yang harus dilakukan :

  1. Identifikasi properti yang akan dinilai
    • Real estate, yaitu identifikasi awal secara fisik mengenai alamat dan data deskriptif lain yang dapat menerangkan lokasi tsb dengan menunjuk landmark yang dikenali, identifikasi legalitas (hak dan nomor) kepemilikan tanah.
    • Real properti, yaitu identifikasi yang meliputi bentuk fisik tanah dan /bangunan, yang meliputi identifikasi pemilik bangunan (perorangan atau kolektif), apakah saat penilaian dalam penguasaan orang lain, Bank Identifikasi dalam status, apakah bersengketa dsb.
  2. Penentuan tanggal penilaian, Nilai suatu properti akan mengalami perubahan dari waktu ke waktu, sehingga tanggal ( waktu ) penilaian adalah sangat penting. Juga dalam menetapkan pajak, PBB dsb.
  3. Tujuan penilaian, Tujuan penilaian harus  dinyatakan secara jelas dan spesifik karena akan menentukan estimasi nilai bangunan. Tujuan penilaian adalah seperti yang telah diuraikan diatas.
  4. Jenis dan nilai yang dikehendaki, maksud dari nilai yang dikehendaki adalah seperti contoh : Untuk tujuan jual-beli, nilai yang dikehendaki adalah Nilai pasar wajar (fair market value), Untuk tujuan asuransi, nilai yang dikehendaki adalah nilai asuransi , Untuk tujuan lelang (auction), nilai yang dikehendaki adalah nilai paksa jual (forced sale value), dan seterusnya.

b. Survey Pendahuluan

1. Data-Data yang Diperlukan, terdiri dari :

  • Umum, meliputi data-data prinsip, keunggulan, trend sosial, ekonomi, pemerintahan dan kekuatan lingkungan yang berpengaruh terhadap nilai properti.
  • Khusus, meliputi data yang berkaitan langsung dengan properti yang akan dinilai serta nilai properti pembandingnya, seperti detail fisik, data lokasi, dan sebagainya.

2. Sumber Data

Secara garis besar sumber data tersebut dapat diklasifikasikan sebagai berikut :

  • Instansional

– Pemerintah : BPN, Ditjen pajak, Pemda dsb

– Non pemerintah : Estat agent, broker, perusahaan penilai, Notaris / PPAT, Developer, dll

  • Non Instansional

penjual, pembeli, iklan, media masa, dll

3. Personil dan Waktu Yang Diperlukan

Jumlah personil dan waktu yang diperlukan sangat tergantung dengan tipe aset properti yang dinilai, skala properti, tujuan penilaian, tingkat kesulitan, instrumen yang diperlukan, dsb. Contohnya penilaian pabrik semen, akan memerlukan waktu dan personil yang cukup banyak karena areal yang cukup luas dan terdiri dari banyak unit bangunan.

4. Perencanaan Kerja

Perencanaan kerja meliputi  Tugas dan tanggung jawab personil, Perencanaan biaya, Sarana pendukung (peralatan, transportasi, dsb), Jadwal kegiatan, Pelaporan dan evaluasi rutin.

c. Pengumpulan dan Analisis Data

1.Data umum , meliputi :

  • Lokasional, meliputi peraturan-peraturan pemerintah (perda), tata guna tanah, kepadatan penduduk, transportasi, lingkungan , fasilitas umum, dll yang akan mempengaruhi terhadap nilai properti
  • Ekonomi, meliputi trend ekonomi dalam skala nasional maupun regional dalam lingkup yang lebih sempit ( lingkungan ), tingkat hunian, tingkat sewa, minat konsumen terhadap lokasi, tingkat permintaan, dsb

2. Data khusus, meliputi :

Data subyek, meliputi :

    • Tapak (site), luas, ukuran, bentuk, kontur, jenis tanah, elevasi tanah, letak tanah (sudut, tengah, tusuk sate, dll), terhadap zoning kota.
    • Bangunan (improvement), luas, ukuran, disain, lay out, konstruksi, material yang dipakai, bangunan penunjang lainnya (selain bangunan utama, misalnya pagar keliling, pos jaga, jalan internal, halaman parkir, taman dll)
    • Dokumen kepemilikan, akte jual beli, sertifikat tanah, IMB, perizinan (izin lokasi, prinsip, dll)

Data pembanding, adalah membandingkan nilai properti yang akan dinilai dengan properti yang mempunyai kegunaan yang sama/serupa, lokasi pada kawasan yang sama.

PENERAPAN METODE PENILAIAN ASET PROPERTI

Methode penilaian adalah dengan cara :

  1. Pendekatan perbandingan penjualan, adalah penilaian yang dilakukan dengan cara membandingkan antara properti yang dinilia (subject property) dengan properti pembanding (comparables properties) yang telah diketahui karakteristik dan nilainya, yang kemudian dilakukan penyesuaiannya (adjustment).
  2. Pendekatan biaya, dengan mengidentifikasi bangunan yang kemudian dilakukan analisis biaya pembuatan barunya (reproduction cost new) berdasarkan standart yang berlaku pada tanggal penilaian dan kemudian dihitung penyusutan / depresiasi (khusus untuk bangunan saja). Kemudian ditambah dengan harga perhitungan tanah dengan analisis perbandingan tanah disekitarnya.
  3. Pendekatan pendapatan, merupakan perhitungan keuntungan yang akan dihasilkan terhadap nilai properti, baik pada saati ini, maupun yang akan datang.

REKONSILIASI NILAI ASET PROPERTI

Rekonsiliasi nilai merupakan suatu analisis terhadap berbagai kesimpulan nilai untuk mendapatkan suatu keselarasan dan estimasi nilai akhir. Jika  3 tahapan tersebut  diatas (Penerapan metode Penilaian Aset Properti) dipakai untuk menganalisis  nilai aset properti. Dengan kata lain,  maka akan didapatkan nilai yang berbeda. Sehingga akan dilakukan Nilai rata-rata dari penilaian yang dilakukan. Kriteria penting untuk melakukan rekonsiliasi indikasi nilai adalah :

  • Kesesuaian, yaitu kesesuaian pendekatan, dengan properti pembanding, analisis yang dipakai
  • Keakuratan, terhadap pendekatan yang dilakukan
  • Kuantitas dan kualitas terhadap bukti- bukti atau data-data yang diperoleh
  • Estimasi nilai akhir ( dalam bentuk range nilai atau indikasi nilai tunggal )
  • Pembulatan nilai

 

Setelah membaca tentang apa saja penilaian aset dalam bidang properti, kesimpulanya seorang penilai harus bersikap obyektif, jujur, tidak memihak manapun. Pertama, Penilai harus mempertanggung jawabkan keputusan nilai yang telah dibuat secara tertulis dan tidak hanya bersifat temporer. Kedua dan yang paling penting, dalam laporan akhir penilai asset properti harus mencantumkan semua data pendukung, faktor-faktor yang mempengaruhinya serta rasionalisasi pengambilan keputusan.

 

Baca Juga  | Apa Sih Itu Properti?

Semoga artikel Tentang “PENILAIAN ASET BIDANG PROPERTI” bermanfaat.

Nantikan Artikel-Artikel properti lainnya dari procil.id

1 Komentar

Tempat Terindah Mencari Arti Kebahagiaan Adalah Rumah Procil.id | PROPERTI CILACAP, Sunday, 10 Sep 2023

[…] Baca Juga | Penilaian Aset Bidang Properti […]

Reply